SERVICE|Think Tank for WAREHOUSE (株)イーソーコ総合研究所は倉庫・物流施設にかかわる課題解決をお手伝いします。

ユーザー創出|『不動産×建築』で新しいお客様にもリーチ

テナントリーシング

超高機能大型物流施設の大量供給により、中小規模の倉庫の空きが増えてきています。そのようななか、イーソーコグループのリーシングと建築を連携した一体型サービスで、物流とは異なる用途のテナント入居を可能にします。クリエイティブなオフィスやスタジオとして、冷凍・冷蔵倉庫として、保有されている大切な物件の価値を高めます。倉庫・物流業を中心とした全国約40社のパートナー企業とのネットワークで、全国対応しています。(※沖縄を除きます。)

オフィス・スタジオにリノベーション

倉庫は自由度が高く、団塊Jr世代以下のクリエイティブなユーザーから注目が高まっています。倉庫は、一般にオフィスより賃料がかなり安いので、ユーザーにとってはその分造作に費用をかけてオーダーメイドの空間をつくることができます。一方、オーナーにとっても倉庫として貸すより賃料を高く設定できます。

倉庫リノベーション事例を見る http://sohko-renovation.com/

冷凍冷蔵倉庫への改修

トレーサビリティの構築、消費者からの鮮度要求などによって、大小問わず冷凍・冷蔵倉庫のニーズは高まっています。天井高のある倉庫は、冷凍・冷蔵倉庫に改修することで価値を高め、常温倉庫のままで貸すより、収益性を高められる可能性があります。しかし、冷凍・冷蔵倉庫は、防熱・冷却システムやマテハン機器の選定など、建築のなかでも特殊な専門性を要するため、これまでハードルの高いものになっていました。当社では、冷凍・冷蔵倉庫を得意とする実績豊富な建築士が在籍するとともに、イーソーコグループのテナントリーシングと合わせて一体的に動ける強みがあります。遊休地の有効活用、3PL事業推進による荷主獲得の手段としても注目です。

モデルケース1
有効面積350坪 平屋タイプ(1,500公称トン規模)
大消費地に近い内陸型で、比較的小規模な冷凍・冷蔵倉庫をシミュレーション実際には需要動向(取扱い荷量)を見据えながら賃料を設定しますが、安全に見て稼働率80%程度でも、事業として成立することが伺えます。

有効活用、事業規模(建築費ほか)2.5億円、賃料想定5.35千円/坪、稼働率80%
[パース] [図面] [収支(例)]

モデルケース2
有効面積650坪 2階建てタイプ(6,000公称トン規模)
大消費地に近い内陸型で、中規模程度の冷凍・冷蔵倉庫をシミュレーション
実際には需要動向(取扱い荷量)を見据えながら賃料を設定しますが、安全に見て稼働率80%程度でも、事業として成立することが伺えます。

有効活用、事業規模(建築費ほか)7.3億円、賃料想定5.35千円/坪、稼働率80%
[パース] [図面] [収支(例)] ※ 自己資金は総事業費の20%/借入金は元金均等20年・金利年3.0%と想定
※ シミュレーション上の数字は確約したものではありません。

実績 冷凍・冷蔵・常温庫の三温度帯機能を持つ内陸型T・Cセンター

維持管理| 大切な倉庫を長く維持するために

中長期修繕計画・各種修繕工事

持続可能な社会という考え方の浸透とともに、倉庫も、建て替えを前提にするのではなく、できる限り長く使っていこうという傾向になってきました。コスト面でも、大きな問題が起こってから対応するのでは、かえって多くの費用がかかることがあります。『中長期修繕計画』を策定し、適宜、適切な修繕を行うことで、建物を良好な状態で維持することができます。また、建物管理と合わせ、各種改修工事にも対応しています。

イーソーコ総研の「建物診断」は、全般的なデューデリジェンス(建物診断)にも対応し、さらに詳細な耐震診断、一般・防災設備調査、アスベスト調査、劣化診断など、建物全般にわたり法的・物理的側面の問題点を調査、診断いたします。

設計・コストダウン|企画設計・収支計画から、コスト・品質管理まで。

建築費コストダウン&品質管理サービス

建築費は、賃料設定に直結するものですが、内訳の内容や金額の妥当性は専門家でもなかなか分からないもの。当社は、CM(コンストラクション・マネジメント)という工事を競争的に調達する仕組みで、ゼネコンの見積から約2割コストダウンしてきた実績があります。発注代行、VE(設計改善)などにより、品質を保ちながらコストダウンを図ります。これまでのCM実績値に基づいて『概算参考見積』(有料)を算出するサービスもあります。予想以上に高い見積が出たとき、見積が妥当か分からないとき、お気軽にご相談ください。

倉庫・物流施設の設計監理

倉庫・物流施設の設計ならお任せください。倉庫・物流施設の形は単純そうに見えるのですが、マンションやオフィスとは異なる倉庫ならではの確認ポイントが数多くあるため、設計は意外に難しいのです。当社は、倉庫・物流施設を専門に手掛けてきましたので、ポイントを押さえた設計を得意としています。具体的な土地に、どのくらいの建物が建つか、収支はどうか、有効活用のご検討からご相談いただけます。

実績 既設倉庫の集約と、機能増強を図るための新規計画

コンサルティング|各種専門家が在籍、倉庫運用のお手伝い

営業倉庫取得

「倉庫業」とは、正式には、お客様より保管の依頼を受けた物品を、営業として倉庫で預かることを差します。倉庫業を営むためには、国土交通大臣が行う登録を受ける必要があります。営業倉庫はその取扱物品により一類倉庫から八類倉庫に分類されます。当社では一類倉庫申請・取得のノウハウを持ち、倉庫業法・建築基準法等の関係法令適合に必要な業務を行います。一類倉庫取得により様々なテナント開拓が可能になります。

実績 既設倉庫の集約と、機能増強を図るための新規計画

物流コンサルティング
サービス

物流(輸送・保管・梱包・荷役・流通加工・物流情報)を円滑に機能させるためには、取引先を含め、物流施設に関係・関連する業務を業界の垣根(物流・不動産・金融・建設)を越えてトータル的な仕組みから考えることが必要です。物流業務・建築業務の高度な専門知識を有する人材が在籍し、物流業務における問題の発見・解決策のご提案・業務改善の補助・物流戦略の提言など、様々な問題に対応いたします。

  • 賃料相場

    不動産評価レポーティング

    対象の物流不動産を、物流、建物、不動産、金融など様々な観点から評価し、周辺のマーケット情報やテナント情報とともにレポーティングするサービスです。所有する倉庫の見直しや、建替・改修の判断に、また物件購入時の検討材料としてご活用ください。

  • 評価のポイント

    1.事業性分析
    (周辺の募集賃料などを詳しく調査)

    2.周辺のテナント分析
    (実際の契約実績なども調査・分析)

    3.周辺のマーケット分析
    (周辺マーケットの分析、扱う荷物の傾向や、周辺の動向、新たなニーズの掘り起し等を調査・分析)

    「日本物流不動産評価機構(通称:JA-LPA)」( http://www.ja-lpa.net/)日通不動産㈱と合弁で設立。物流コンサルタントや不動産鑑定士による物流不動産専門の鑑定評価を行います。

リノベーション事例を見る

1.大空間型

倉庫の大空間を生かした事例
ダンススタジオ・クリエイティブオフィス

2.機能重視型

倉庫の物流機能を生かした事例

機材保管 + オフィス
配送センター + オフィス
サロン

3.スケルトン
リノベーション

一般事務所でも対応可能な
「倉庫っぽい」空間表現の事例

クリエイティブオフィス
シェアードオフィス

リノベーション事例を見る
http://sohko-renovation.com/

倉庫リノベーション体験 @第3東運ビル
港区芝浦にある倉庫複合ビルにある事例を体験いただけます。
過去の体験ツアー
http://www.cneighbor.net/#open09

倉庫を探す

日本最大級の倉庫情報マッチングサイト
「e-sohko.com」と連携
http://www.e-sohko.com/

倉庫リノベーションポータルサイトを運営
http://sohko-renovation.com/

倉庫リノベーション研究会
http://sohko-renovation.com/archives/182

MAKE ALTERNATIVE TOWN
若手建築家5名による倉庫リノベーションの提案
2015/4/16-22
http://www.makealternativetown.com/

Creative Neighborhood Conference
地域から始まるクリエイティブ活動の未来
2015/2/21
http://sohko-renovation.com/

まちづくり